Das Debakel der Wölbern-Fonds zeigt die Risiken der Immobilienfonds-Branche. Die selbstständige Anlage in rentable Häuser und Wohnungen ist oft das bessere Geschäft.
Die Affäre um die Wölbern Invest KG in Hamburg wirft ein grelles Licht auf geschlossene Immobilienfonds. Der Name des Emissionshauses ist eng mit Immobilienfonds in Holland verbunden. Jetzt sitzt der Inhaber des Unternehmens, Heinrich Maria Schulte, seit Mitte der Woche in Untersuchungshaft. Ihm werden 318 Fälle gewerbsmäßiger Untreue vorgeworfen. Der gelernte Mediziner hat mit Hilfe von Verkäufern aller Art, darunter namhaften Banken, schätzungsweise 40.000 Anlegern erzählt, geschlossene Immobilienfonds seien solide Bausteine der privaten Altersversorgung. Die meisten Betroffenen dürften in der Zwischenzeit ihre Zweifel haben. Der Wert vieler Immobilien, die in den Fonds enthalten sind, liegen im Augenblick, um es vorsichtig auszudrücken, unter dem Meeresspiegel, und es sind zur Zeit keine Anzeichen erkennbar, dass sich daran in naher Zukunft viel ändern wird.
Die Flaute auf dem holländischen Immobilienmarkt ist tragisch. Trotzdem stellt sich die Frage, was rund 40.000 Anleger, die mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zu den bildungsfernen Schichten dieser Republik zählen, dazu bewogen hat, überhaupt Geld in geschlossene Immobilienfonds zu stecken. Die Anlagen gelten seit Jahrzehnten als durchwachsene Geschäfte: 10 Prozent sind Spitze, 40 Prozent sind Mittelmaß, und 50 Prozent sind Schrott. War es die Gier, mit den Anlagen jährliche Renditen von 8 Prozent nach Steuern zu erzielen? Oder war es nur die Hoffnung, mit diesen Immobilien, die in Deutschland als Bollwerk gegen Fiskus und Inflation gelten, ein bisschen mehr als mit Anleihen und Aktien zu verdienen? So schwer die Frage zu beantworten ist, so leicht sollte die Krise um die Wölbern-Fonds jungen Anlegern zeigen, dass geschlossene Immobilienfonds in jeder Hinsicht heikle Geldanlagen sind. Das wird deutlich, wenn die Investition vom Schwanz aufgezäumt wird.
Bestimmte Geschäfte werden mit Krediten bezahlt
In der ersten Tabelle geht es um eine Immobilie, beispielsweise ein Bürohaus, die jährlich 100.000 Euro abwirft. Dahinter verbergen sich Liegenschaften, die in der Regel fünfzehn Jahresmieten kosten, also 1,5 Millionen Euro. Die Immobilien finden aber, das ist das Gesetz des Marktes, zu diesem Preis keinen Zugang zu den Anlegern. Die Emissionshäuser, sprich Zwischenhändler, sind Kaufleute, die auf ihren Vorteil bedacht sind, und das geht ins Geld. Aufschläge von 10 Prozent sind an der Tagesordnung, und wenn die Spesen für Finanzbeamte, Notare und Verkäufer addiert werden, kommen unter dem Strich ganz schnell 20 Prozent oder 300.000 Euro hinzu, so dass der Preis, nicht aber der Wert, auf 1,8 Millionen Euro steigt.
Das muss kein Beinbruch sein, falls der Ertrag von 100.000 Euro anständig ist, wie der Bremer zu sagen beliebt. Weil aber nicht nur Hanseaten, sondern Kaufleute aller Länder finanzielle Verluste missbilligen und den Einstand zu gegebener Zeit, beispielsweise nach zehn Jahren, gerne wieder haben wollen, in diesem Fall also 1,8 Millionen Euro, müssen die Erträge jedes Jahr um 2 Prozent steigen. Das war und ist bei der Angst vor Geldentwertung kein Problem, so dass es kein Wunder ist, in den meisten Prospekten solche Prognosen zu finden.
Es gehört zu den Eigenarten der Menschheit, bestimmte Geschäfte mit Hilfe von Krediten zu bezahlen. Bei Immobilien ist diese Marotte besonders ausgeprägt. In Tabelle 2 nimmt die Gemeinschaft der Anleger ein Darlehen von 800.000 Euro auf. Das sind 44 Prozent der Investition, und dieser Satz gilt am grauen Kapitalmarkt als Ausdruck höchster Solidität, weil Schuldenquoten von 60 bis 70 Prozent keine Seltenheit sind. Der Nominalzins beträgt bei einer Zinsbindung von zehn Jahren lediglich 3 Prozent. Hinzu kommt die Tilgung von 1 Prozent, so dass die jährlichen Raten von 32.000 Euro für eine Entschuldung von 92.000 Euro sorgen.
Bank und Finanzamt bekommen auch einen Teil
Die Abschreibung und die Schuldzinsen sorgen dafür, dass die Erträge nicht in voller Höher steuerpflichtig sind. Das kommt in der dritten Tabelle zum Ausdruck. Die Mieten klettern zwar von 100.000 auf 120.000 Euro. Davon sind aber nur 47.000 bis 69.000 Euro steuerpflichtig. Das führt bei einem Steuersatz von 35 Prozent zu Abgaben, die bei 17.000 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 24.000 Euro steigen.
Die Auswirkungen werden in der vierten Tabelle deutlich. Hier stehen drei Säulen nebeneinander. Der Preis pro Anteil beträgt, wenn sich zehn Anleger das Geschäft teilen, nicht 180.000 Euro, wie auf den ersten Blick zu vermuten ist, sondern 185.000 Euro, weil der Eintritt in die Gesellschaft üblicherweise 5 Prozent der Einlage kostet. Das sind in diesem Beispiel einmalig 5000 Euro, so dass sich der effektive Einstand auf 185.000 Euro erhöht. Im Gegenzug fließen die Erträge zwischen 10.000 und 11.951 im Jahr, und am Ende der Veranstaltung erhält der Anleger auf der Grundlage die eingesetzten 180.000 Euro zurück, wenn die Mieten jedes Jahr um 2 Prozent steigen und das Objekt nach zehn Jahren für 15 Jahresmieten verkauft werden kann.
Die Einnahmen sind um die Ausgaben für Bank und Finanzamt zu kürzen. An den Gläubiger fließen neunmal 3200 Euro, und im letzten Jahr sind unter Berücksichtigung der Restschuld sogar 74.029 Euro fällig. Die Abgaben an die Staatskasse bewegen sich zwischen 1652 und 2420 Euro. Das ergibt einen Cashflow, wie die Angelsachsen sagen, der mit einer Ausgabe von 105.000 Euro beginnt. Ihr folgen neun Einnahmen zwischen 5148 und 6190 Euro, und die letzte Einnahme wird 115.502 Euro betragen.
Immobilie ist nicht gleich Immobilie
Der interne Zinsfuß des Cashflows beträgt 5,7 Prozent nach Steuern. Das sind Ergebnisse, bei denen nicht nur Anleger im Norden, sondern auch in der Mitte und im Süden dieses Landes in Wallung und auf Abwege geraten, und 40.000 Anleger sind der beste Beweis, dass die Sucht nach Hochprozentigem kein Schicksal verwirrter Anleger ist. Nur bleibt die Frage offen, warum für die Befriedigung solcher Sucht geschlossene Immobilienfonds notwendig sind, wenn es auch anders geht.
In der fünften Tabelle kauft sich der informierte Anleger eine Wohnung, die 170.000 Euro wert ist, wegen der üblichen Fracht- und Lieferspesen aber 180.000 Euro kostet. Die Immobilie liegt, wie der jährliche Ertrag von 10.000 Euro zeigt, weder in Hamburg noch in München oder Stuttgart, doch sie liegt in Deutschland, weil es in dieser Republik allen Unkenrufen zum Trotz auch lebenswerte Regionen gibt, in denen Immobilien nur 17 Jahresmieten kosten. Falls auch dort die Mieten jedes Jahr um 2 Prozent steigen, wird die Immobilie in zehn Jahren rund 204.000 Euro wert sein.
Die Abgaben in Tabelle 6 sind die steuerliche Folge diese Prognose, und der Zahlungsplan zeigt, dass Immobilie nicht gleich Immobilie ist, auch wenn die Ausgangsdaten ähnlich sind. Der Startbetrag der Liegenschaft beträgt nicht 105.000, sondern nur 100.000 Euro, weil bei dieser Anlage kein Agio anfällt. Das mag kaum der Rede wert sein, doch auch Kleinvieh macht Mist, und das gilt auch bei Immobilien. Der folgende Saldo ist bis zum vorletzten Jahr identisch. Im letzten Jahr knallt es aber im wahrsten Sinne des Wortes. Bei dem geschlossenen Fonds kommt ein Endwert von 180.000 Euro heraus, weil es um 15 Erträge geht, die bei 10.000 Euro begannen. Nun stehen 17 Erträge zur Diskussion, die auf Grund ersparter Kosten zu einem höheren Endwert führen. Folglich klettert die Verzinsung dieser Wohnung auf 7,9 Prozent im Jahr.
Geschlossene Fonds sollten gut überlegt sein
Die Differenz zwischen beiden Immobilien beträgt knapp 19.000 Euro, wenn die Unterschiede in Euro und Cent umgerechnet werden, aber das ist gar nicht der entscheidende Punkt. Viel wichtiger ist die Erkenntnis, dass sich der eine Anleger mit und der andere Anleger ohne Führer auf große Fahrt begibt. Das ist ein kleiner, aber feiner Unterschied, weil Lotsen nicht nur in Hamburg, sondern an der ganzen Küste eben Geld kosten und manches Geschäft in Schieflage bringen.
Auffallend ist die Tatsache, dass bei geschlossenen Immobilienfonds besonders viele Geschäfte aus dem Ruder laufen. Vor diesem Hintergrund sollten sich Anleger, die Kapital in Immobilien investieren wollen, sehr genau überlegen, ob geschlossene Fonds bei einer Wahrscheinlichkeit von 50 Prozent, auf Grund zu laufen, das richtige Vehikel sind. Der Einstieg ist einfach, doch der Ausstieg ist heikel. Die Laufzeiten der Beteiligungen sind lang, und der Verkauf scheitert in vielen Fällen an den dramatischen Abschlägen, die auf den kleinen Zweitmärkten gefordert werden. Dazwischen drohen Schiebereien übelster Art, wie Wölbern zeigt. Die Anleger guter Fonds sollen Investoren schlechter Fonds unter die Arme greifen, und beide Parteien werden für das finanzielle Wohl hungriger Initiatoren zur Ader gelassen. In früheren Zeiten wären solche Kaufleute gerädert oder gevierteilt worden, heute bleibt es bei medialer Ächtung. Das ist freilich kein Trost für die gebeutelten Anleger. Folglich bleibt nur die Empfehlung: Augen zu und durch, beim nächsten Mal aber Augen auf, und zwar vorher!