Die Sorge um eine deutsche Spekulationsblase ist verst\u00e4ndlich – aber unbegr\u00fcndet. Die Erholung bei den Immobilienpreisen ist nur die Korrektur einer viele Jahre andauernden Unterbewertung.<\/p>\n
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Die Angst geht um in Deutschland- Angst vor einer hauseigenen Immobilien-Spekulationsblase. Die Preise f\u00fcr Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Zinsh\u00e4user steigen. In einigen Ballungszentren – allen voran in M\u00fcnchen – sind die Quadratmeterpreise in scheinbar schwindelerregende H\u00f6hen geklettert. Und seit einiger Zeit macht sich auch die Bundesbank offiziell Gedanken dar\u00fcber, ob die derzeit extrem niedrigen Zinsen nicht zu \u00dcberbewertungen bei Wohneigentum f\u00fchren werden-schlie\u00dflich hat die Schweizerische Nationalbank schon die Notbremse gezogen und schr\u00e4nkt die Hypothekenkreditvergabe in der Schweiz durch dortige Banken kr\u00e4ftig ein.<\/p>\n
Die Sorge um die Folgen einer Spekulationsblase – gerade in Immobilien – ist verst\u00e4ndlich. In Spanien, Irland und den Vereinigten Staaten, um nur die prominentesten Beispiele zu nennen, folgte auf jahrelange Preissteigerungen bei H\u00e4usern und Wohnungen der gro\u00dfe Crash. Dieser zog nicht nur die Verm\u00f6gen der Hausbesitzer in Mitleidenschaft, sondern f\u00fchrte zu einem rapiden Wirtschaftsabschwung. Wo Immobilienkredite notleidend wurden, fehlte den Banken das Kapital zur Kreditvergabe- das Wachstum lahmte, und dies zog die Hauspreise weiter nach unten. Verluste in Milliardenh\u00f6he und Millionen zus\u00e4tzliche Arbeitslose waren und sind die Folgen.<\/p>\n
So verst\u00e4ndlich die Furcht vor einer Wiederholung spanischer oder amerikanischer Verh\u00e4ltnisse auch ist – sie ist weitgehend unbegr\u00fcndet. Wird sie zu ernst genommen und der beginnende Aufschwung bei den Immobilienpreisen etwa durch neue Kreditvorgaben an die Banken im Keim erstickt, dann drohen starke wirtschaftliche Nachteile. Das erste Argument gegen die These von der Immobilienblase sind die Preisentwicklungen auf mittlere Frist: Die Erholung bei den deutschen Immobilienpreisen ist nur die Korrektur einer viele Jahre andauernden Unterbewertung.<\/p>\n
Zwar sind nach Berechnungen der Bundesbank die Preise f\u00fcr Neubauten in den 7 gr\u00f6\u00dften St\u00e4dten seit 2005 um mehr als 20 Prozent angestiegen – doch die Preise beim Wiederverkauf liegen heute noch unter dem Niveau aus den 1990er Jahren. Real sind H\u00e4user und Wohnungen heute immer noch weniger wert als vor 20 Jahren, und das trotz einer Steigerung der Wirtschaftsleistung je Kopf um 12 Prozent im gleichen Zeitraum.<\/p>\n
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Auch ein Blick \u00fcber den deutschen Tellerrand lehrt, dass an der These von der Blase nicht viel dran ist: Quadratmeterpreise in deutschen Gro\u00dfst\u00e4dten lagen noch vor kurzer Zeit bei einem Drittel oder einem Viertel des franz\u00f6sischen, englischen oder spanischen Niveaus – trotz oft deutlich h\u00f6herer Bauqualit\u00e4t. Ganze Mehrfamilienh\u00e4user standen in Hamburg, Berlin und Frankfurt zum Verkauf f\u00fcr den Preis einer gehobenen Drei-Zimmer-Wohnung in Barcelona, Oxford und Lyon. Das reflektiert nicht nur die \u00dcberbewertung anderswo: Relativ zu den Einkommen ist Wohnraum in Deutschland immer noch fast erstaunlich billig.<\/p>\n
Die Zeitschrift \u201eEconomist\u201c berechnete noch im Januar 2013 eine Unterbewertung von 13 Prozent relativ zum verf\u00fcgbaren Einkommen, w\u00e4hrend beispielsweise holl\u00e4ndische H\u00e4user 33 Prozent \u00fcberbewertet sind. Den wichtigsten Indikator f\u00fcr Unter- und \u00dcberbewertung stellen die Mieten dar – genauer gesagt die Relation zwischen Mieten und Hauspreisen. Dass es eine Immobilienblase in Spanien gab, h\u00e4tte auch naiven Beobachtern sp\u00e4testens dann klarwerden m\u00fcssen, als die typische Wohnung zum 40-bis 50-Fachen der j\u00e4hrlichen Miete verkauft wurde.<\/p>\n
Davon ist Deutschland noch weit entfernt – die Mietrenditen liegen zwischen 4 und 5 Prozent. Verantwortlich f\u00fcr die hohe Stabilit\u00e4t ist vor allem die vorsichtige Kreditvergabe der Banken. In Deutschland sind die meisten Hypotheken mit Zinsbindungen von mehr als f\u00fcnf Jahren ausgestattet, und Eigenkapital muss der K\u00e4ufer auch mitbringen – es gibt keine Hypotheken zu 110 Prozent des Immobilienwerts an illegale Einwanderer ohne Einkommensnachweis, wie jahrelang in Spanien \u00fcblich.<\/p>\n
Von einer Blase im Immobiliensektor ist Deutschland selbst in den Gro\u00dfst\u00e4dten weit entfernt. Die Gefahr liegt eher darin, dass eine noch restriktivere Kreditvergabe die Investitionen in den Bau erschwert und so die derzeit noch gro\u00dfz\u00fcgige Verf\u00fcgbarkeit von Wohnraum langfristig leidet. Wenn Immobilienpreise sich langfristig wieder parallel zur Wirtschaftskraft des Landes entwickeln, dann ist dies nicht von \u00dcbel – sondern begr\u00fc\u00dfenswert.<\/p>\n