Das Debakel der W\u00f6lbern-Fonds zeigt die Risiken der Immobilienfonds-Branche. Die selbstst\u00e4ndige Anlage in rentable H\u00e4user und Wohnungen ist oft das bessere Gesch\u00e4ft.<\/p>\n
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Die Aff\u00e4re um die W\u00f6lbern Invest KG in Hamburg wirft ein grelles Licht auf geschlossene Immobilienfonds. Der Name des Emissionshauses ist eng mit Immobilienfonds in Holland verbunden. Jetzt sitzt der Inhaber des Unternehmens, Heinrich Maria Schulte, seit Mitte der Woche in Untersuchungshaft. Ihm werden 318 F\u00e4lle gewerbsm\u00e4\u00dfiger Untreue vorgeworfen. Der gelernte Mediziner hat mit Hilfe von Verk\u00e4ufern aller Art, darunter namhaften Banken, sch\u00e4tzungsweise 40.000 Anlegern erz\u00e4hlt, geschlossene Immobilienfonds seien solide Bausteine der privaten Altersversorgung. Die meisten Betroffenen d\u00fcrften in der Zwischenzeit ihre Zweifel haben. Der Wert vieler Immobilien, die in den Fonds enthalten sind, liegen im Augenblick, um es vorsichtig auszudr\u00fccken, unter dem Meeresspiegel, und es sind zur Zeit keine Anzeichen erkennbar, dass sich daran in naher Zukunft viel \u00e4ndern wird.<\/p>\n
Die Flaute auf dem holl\u00e4ndischen Immobilienmarkt ist tragisch. Trotzdem stellt sich die Frage, was rund 40.000 Anleger, die mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zu den bildungsfernen Schichten dieser Republik z\u00e4hlen, dazu bewogen hat, \u00fcberhaupt Geld in geschlossene Immobilienfonds zu stecken. Die Anlagen gelten seit Jahrzehnten als durchwachsene Gesch\u00e4fte: 10 Prozent sind Spitze, 40 Prozent sind Mittelma\u00df, und 50 Prozent sind Schrott. War es die Gier, mit den Anlagen j\u00e4hrliche Renditen von 8 Prozent nach Steuern zu erzielen? Oder war es nur die Hoffnung, mit diesen Immobilien, die in Deutschland als Bollwerk gegen Fiskus und Inflation gelten, ein bisschen mehr als mit Anleihen und Aktien zu verdienen? So schwer die Frage zu beantworten ist, so leicht sollte die Krise um die W\u00f6lbern-Fonds jungen Anlegern zeigen, dass geschlossene Immobilienfonds in jeder Hinsicht heikle Geldanlagen sind. Das wird deutlich, wenn die Investition vom Schwanz aufgez\u00e4umt wird.<\/p>\n
In der ersten Tabelle geht es um eine Immobilie, beispielsweise ein B\u00fcrohaus, die j\u00e4hrlich 100.000 Euro abwirft. Dahinter verbergen sich Liegenschaften, die in der Regel f\u00fcnfzehn Jahresmieten kosten, also 1,5 Millionen Euro. Die Immobilien finden aber, das ist das Gesetz des Marktes, zu diesem Preis keinen Zugang zu den Anlegern. Die Emissionsh\u00e4user, sprich Zwischenh\u00e4ndler, sind Kaufleute, die auf ihren Vorteil bedacht sind, und das geht ins Geld. Aufschl\u00e4ge von 10 Prozent sind an der Tagesordnung, und wenn die Spesen f\u00fcr Finanzbeamte, Notare und Verk\u00e4ufer addiert werden, kommen unter dem Strich ganz schnell 20 Prozent oder 300.000 Euro hinzu, so dass der Preis, nicht aber der Wert, auf 1,8 Millionen Euro steigt.<\/p>\n
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Das muss kein Beinbruch sein, falls der Ertrag von 100.000 Euro anst\u00e4ndig ist, wie der Bremer zu sagen beliebt. Weil aber nicht nur Hanseaten, sondern Kaufleute aller L\u00e4nder finanzielle Verluste missbilligen und den Einstand zu gegebener Zeit, beispielsweise nach zehn Jahren, gerne wieder haben wollen, in diesem Fall also 1,8 Millionen Euro, m\u00fcssen die Ertr\u00e4ge jedes Jahr um 2 Prozent steigen. Das war und ist bei der Angst vor Geldentwertung kein Problem, so dass es kein Wunder ist, in den meisten Prospekten solche Prognosen zu finden.<\/p>\n
Es geh\u00f6rt zu den Eigenarten der Menschheit, bestimmte Gesch\u00e4fte mit Hilfe von Krediten zu bezahlen. Bei Immobilien ist diese Marotte besonders ausgepr\u00e4gt. In Tabelle 2 nimmt die Gemeinschaft der Anleger ein Darlehen von 800.000 Euro auf. Das sind 44 Prozent der Investition, und dieser Satz gilt am grauen Kapitalmarkt als Ausdruck h\u00f6chster Solidit\u00e4t, weil Schuldenquoten von 60 bis 70 Prozent keine Seltenheit sind. Der Nominalzins betr\u00e4gt bei einer Zinsbindung von zehn Jahren lediglich 3 Prozent. Hinzu kommt die Tilgung von 1 Prozent, so dass die j\u00e4hrlichen Raten von 32.000 Euro f\u00fcr eine Entschuldung von 92.000 Euro sorgen.<\/p>\n
Die Abschreibung und die Schuldzinsen sorgen daf\u00fcr, dass die Ertr\u00e4ge nicht in voller H\u00f6her steuerpflichtig sind. Das kommt in der dritten Tabelle zum Ausdruck. Die Mieten klettern zwar von 100.000 auf 120.000 Euro. Davon sind aber nur 47.000 bis 69.000 Euro steuerpflichtig. Das f\u00fchrt bei einem Steuersatz von 35 Prozent zu Abgaben, die bei 17.000 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 24.000 Euro steigen.<\/p>\n
Die Auswirkungen werden in der vierten Tabelle deutlich. Hier stehen drei S\u00e4ulen nebeneinander. Der Preis pro Anteil betr\u00e4gt, wenn sich zehn Anleger das Gesch\u00e4ft teilen, nicht 180.000 Euro, wie auf den ersten Blick zu vermuten ist, sondern 185.000 Euro, weil der Eintritt in die Gesellschaft \u00fcblicherweise 5 Prozent der Einlage kostet. Das sind in diesem Beispiel einmalig 5000 Euro, so dass sich der effektive Einstand auf 185.000 Euro erh\u00f6ht. Im Gegenzug flie\u00dfen die Ertr\u00e4ge zwischen 10.000 und 11.951 im Jahr, und am Ende der Veranstaltung erh\u00e4lt der Anleger auf der Grundlage die eingesetzten 180.000 Euro zur\u00fcck, wenn die Mieten jedes Jahr um 2 Prozent steigen und das Objekt nach zehn Jahren f\u00fcr 15 Jahresmieten verkauft werden kann.<\/p>\n
Die Einnahmen sind um die Ausgaben f\u00fcr Bank und Finanzamt zu k\u00fcrzen. An den Gl\u00e4ubiger flie\u00dfen neunmal 3200 Euro, und im letzten Jahr sind unter Ber\u00fccksichtigung der Restschuld sogar 74.029 Euro f\u00e4llig. Die Abgaben an die Staatskasse bewegen sich zwischen 1652 und 2420 Euro. Das ergibt einen Cashflow, wie die Angelsachsen sagen, der mit einer Ausgabe von 105.000 Euro beginnt. Ihr folgen neun Einnahmen zwischen 5148 und 6190 Euro, und die letzte Einnahme wird 115.502 Euro betragen.<\/p>\n
Der interne Zinsfu\u00df des Cashflows betr\u00e4gt 5,7 Prozent nach Steuern. Das sind Ergebnisse, bei denen nicht nur Anleger im Norden, sondern auch in der Mitte und im S\u00fcden dieses Landes in Wallung und auf Abwege geraten, und 40.000 Anleger sind der beste Beweis, dass die Sucht nach Hochprozentigem kein Schicksal verwirrter Anleger ist. Nur bleibt die Frage offen, warum f\u00fcr die Befriedigung solcher Sucht geschlossene Immobilienfonds notwendig sind, wenn es auch anders geht.<\/p>\n
In der f\u00fcnften Tabelle kauft sich der informierte Anleger eine Wohnung, die 170.000 Euro wert ist, wegen der \u00fcblichen Fracht- und Lieferspesen aber 180.000 Euro kostet. Die Immobilie liegt, wie der j\u00e4hrliche Ertrag von 10.000 Euro zeigt, weder in Hamburg noch in M\u00fcnchen oder Stuttgart, doch sie liegt in Deutschland, weil es in dieser Republik allen Unkenrufen zum Trotz auch lebenswerte Regionen gibt, in denen Immobilien nur 17 Jahresmieten kosten. Falls auch dort die Mieten jedes Jahr um 2 Prozent steigen, wird die Immobilie in zehn Jahren rund 204.000 Euro wert sein.<\/p>\n
Die Abgaben in Tabelle 6 sind die steuerliche Folge diese Prognose, und der Zahlungsplan zeigt, dass Immobilie nicht gleich Immobilie ist, auch wenn die Ausgangsdaten \u00e4hnlich sind. Der Startbetrag der Liegenschaft betr\u00e4gt nicht 105.000, sondern nur 100.000 Euro, weil bei dieser Anlage kein Agio anf\u00e4llt. Das mag kaum der Rede wert sein, doch auch Kleinvieh macht Mist, und das gilt auch bei Immobilien. Der folgende Saldo ist bis zum vorletzten Jahr identisch. Im letzten Jahr knallt es aber im wahrsten Sinne des Wortes. Bei dem geschlossenen Fonds kommt ein Endwert von 180.000 Euro heraus, weil es um 15 Ertr\u00e4ge geht, die bei 10.000 Euro begannen. Nun stehen 17 Ertr\u00e4ge zur Diskussion, die auf Grund ersparter Kosten zu einem h\u00f6heren Endwert f\u00fchren. Folglich klettert die Verzinsung dieser Wohnung auf 7,9 Prozent im Jahr.<\/p>\n
Die Differenz zwischen beiden Immobilien betr\u00e4gt knapp 19.000 Euro, wenn die Unterschiede in Euro und Cent umgerechnet werden, aber das ist gar nicht der entscheidende Punkt. Viel wichtiger ist die Erkenntnis, dass sich der eine Anleger mit und der andere Anleger ohne F\u00fchrer auf gro\u00dfe Fahrt begibt. Das ist ein kleiner, aber feiner Unterschied, weil Lotsen nicht nur in Hamburg, sondern an der ganzen K\u00fcste eben Geld kosten und manches Gesch\u00e4ft in Schieflage bringen.<\/p>\n
Auffallend ist die Tatsache, dass bei geschlossenen Immobilienfonds besonders viele Gesch\u00e4fte aus dem Ruder laufen. Vor diesem Hintergrund sollten sich Anleger, die Kapital in Immobilien investieren wollen, sehr genau \u00fcberlegen, ob geschlossene Fonds bei einer Wahrscheinlichkeit von 50 Prozent, auf Grund zu laufen, das richtige Vehikel sind. Der Einstieg ist einfach, doch der Ausstieg ist heikel. Die Laufzeiten der Beteiligungen sind lang, und der Verkauf scheitert in vielen F\u00e4llen an den dramatischen Abschl\u00e4gen, die auf den kleinen Zweitm\u00e4rkten gefordert werden. Dazwischen drohen Schiebereien \u00fcbelster Art, wie W\u00f6lbern zeigt. Die Anleger guter Fonds sollen Investoren schlechter Fonds unter die Arme greifen, und beide Parteien werden f\u00fcr das finanzielle Wohl hungriger Initiatoren zur Ader gelassen. In fr\u00fcheren Zeiten w\u00e4ren solche Kaufleute ger\u00e4dert oder gevierteilt worden, heute bleibt es bei medialer \u00c4chtung. Das ist freilich kein Trost f\u00fcr die gebeutelten Anleger. Folglich bleibt nur die Empfehlung: Augen zu und durch, beim n\u00e4chsten Mal aber Augen auf, und zwar vorher!<\/p>\n