Viele große Immobilienfonds wollen kein Geld mehr. Gut für Anleger, dass es jetzt einige neue Fonds gibt. Die werben mit hohen Renditen, kosten derzeit aber auch vergleichsweise viel.
Wenn es boomt, dann richtig. So ist das am Immobilienmarkt. Nicht nur Wohnungen und Häuser werden derzeit zu Rekordpreisen und immer schneller verkauft, auch offene Immobilienfonds erleben einen lange nicht gesehenen Aufschwung. 2016 verzeichneten sie Rekordzuflüsse von sieben Milliarden Euro. Die Anleger wollen so viel Geld anlegen, dass einige Fonds es nicht mehr schaffen, noch halbwegs lukrative Immobilien zu finden, um die vielen Millionen zu investieren.
Bleiben sie aber auf dem Konto liegen, bringen sie keine Rendite ein und kosten sogar Strafzinsen. Das vermasselt die Wertentwicklung der Fonds. Die greifen deswegen zur Notwehr – und verweigern die Annahme von weiterem Geld. Derzeit ist mehr als die Hälfte der 14 Fonds für Neukunden zeitweise geschlossen. Von wegen offene Immobilienfonds.
Die heißen so, weil man per Definition eigentlich jederzeit Fondsanteile kaufen und unter Wahrung gewisser Fristen auch verkaufen kann und die Fonds kein Ablaufdatum haben. Sie sammeln Geld ein und kaufen damit Büroimmobilien, Einzelhandels-, Gastronomie- und Lagerflächen oder Hotels. Sie verdienen an den Mieteinnahmen und bei späteren Verkäufen von Immobilien. Seit einigen Jahren wird auch zunehmend in Wohngebäude investiert, was aber immer noch eine kleine Nische bleibt. Offene Immobilienfonds sind also breit investiert, anders als geschlossene Fonds. Die kaufen oft nur eine Immobilie, haben meistens eine Laufzeit von zehn Jahren und sammeln nur zu Beginn Geld ein. Danach sind sie geschlossen, die Anteilseigner werden zu kleinen Miteigentümern der Immobilie.
Geschlossene Fonds gelten als riskanter, denn die Renditeprognosen sind oft zu optimistisch, und ein vorzeitiger Verkauf ist nicht möglich. Offene Immobilienfonds hingegen sind ein sicheres Investment. Deswegen sind sie auch derzeit so beliebt. Denn sie warfen zuletzt im Schnitt 2,5 bis 3 Prozent im Jahr Rendite ab. Das ist in Zeiten von Null- und Negativzinsen viel für eine relativ sichere Anlage. Für Termin- und Festgeld gibt es deutlich weniger. Daher ist es für Anleger ein besonderes Ärgernis, wenn offene Immobilienfonds wegen zu viel Nachfrage geschlossen sind.
Wohnselect D. kauft und saniert Immobilien
Nun gibt es etwas Hoffnung. In wenigen Tagen nimmt einer der großen offenen Immobilienfonds wieder Geld entgegen: der Grundbesitz Europa aus dem Deutsche-Bank-Konzern. Er ist unter den etablierten, seit Jahrzehnten am Markt vertretenen Fonds auch der erfolgreichste. In den vergangenen zehn Jahren hat er pro Jahr 3,45 Prozent erzielt, in den vergangenen fünf Jahren immerhin noch 2,7 Prozent. Er investiert ein Drittel in Deutschland, zwei Drittel im restlichen Europa. Die Hälfte der Mittel fließt in Büros und Arztpraxen, 36 Prozent in Einzelhandelsflächen.
In jüngster Zeit haben ihm nur neugegründete Fonds den Rang abgelaufen. Herausragend ist dabei der Wertgrund Wohnselect D. Er ist der erste deutsche Fonds, der zum Großteil (82 Prozent) auf Wohnimmobilien setzt. Er kaufte von 2010 an – also schon vor dem großen Preisanstieg der vergangenen Jahre – sanierungsbedürftige Immobilen, modernisierte sie energetisch und verdichtete den Wohnraum durch Ausbau von Dachgeschossen. Damit ließen sich die Mieten erhöhen und der Wert der Häuser steigern. Mittlerweile verkauft der Fonds einige Immobilien mit guten Gewinnen wieder. Resultat: In den vergangenen fünf Jahren erzielte der Fonds eine Rendite von 5,6Prozent im Jahr. Das lässt die Kosten verschmerzen, die mit 1,5 Prozent im Jahr die höchsten der Branche sind. Allerdings wird es der Fonds künftig schwerer haben, solche Wertentwicklungen zu erzielen, weil auch er nun neue Immobilien nur zu hohen Preisen kaufen kann.
Geschlossene Großfonds könnten sehr erfolgreich sein
Derzeit ist der Fonds für neue Anlegergelder geschlossen. Doch ist zu erwarten, dass er in diesem Jahr noch einmal öffnen wird. Wie auch die anderen derzeit geschlossenen Fonds immer wieder einmal kurz Gelder annehmen. So werden den Volks- und Raiffeisenbanken von Zeit zu Zeit einzelne Kontingente der drei Uni-Immobilienfonds der Union Investment zugeteilt, und die Sparkassen erhalten zu Jahresanfang Kontingente für die Deka-Immobilienfonds, die derzeit auch geschlossen sind. Dann hilft es, wenn ein aufmerksamer Berater potentielle Interessenten informiert. Andere Fonds öffnen nur, wenn sie gerade vor dem Kauf einer neuen Immobilie stehen (Cash Call). „Die Fonds haben aus der Zeit gelernt, in der sie zu viel Geld angenommen haben und damit dann Gebäude zu sehr hohen Preisen gekauft haben“, lobt Immobilienexpertin Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope, die Immobilienfonds bewertet.